Na polskim rynku przyjęło się, że banki chcą, aby maksymalna rata kredytu hipotecznego nie przekraczała 40–45 proc. łącznego, miesięcznego dochodu netto gospodarstwa domowego.
Dodatkowo, przy ustalaniu zdolności kredytowej, instytucje finansowe biorą pod uwagę wiek kredytobiorców, istniejące zobowiązania, liczbę osób na utrzymaniu, rodzaj umowy o pracę oraz wysokość i stabilność dochodów.
Zakładając, że para nie ma innych zobowiązań i planuje zaciągnąć kredyt na 30 lat z 20-procentowym wkładem własnym, bank będzie liczył ratę od kwoty 500 000 zł pomniejszonej o wkład, czyli od 400 000 zł. Przy dzisiejszej średniej marży i oprocentowaniu w okolicach 8 proc. w skali roku rata kredytu malejącego zbliży się do 3 300 zł, a rata annuitetowa do 2 940 zł. 
Dla uproszczenia przyjmijmy ratę równą 3 000 zł. Skoro rata nie może przekroczyć 45 proc. dochodu netto, łączny dochód pary powinien wynosić minimum 6 700 zł na rękę. W praktyce większość banków wykaże większy konserwatyzm i zażąda przynajmniej 7 500 zł, aby pozostawić bufor na wahania stóp procentowych.
Różne scenariusze wynagrodzeń
Wyliczenia te zależą od konstrukcji kredytu. Para wybierająca raty malejące potrzebuje wyższej zdolności w początkowym okresie, bo pierwsze raty są najwyższe.
Jeśli więc małżonkowie decydują się na taki produkt, potrzebują nawet 8 500 zł dochodu, aby przejść pozytywnie scoring banku. Z kolei raty równe, dostępne w większości ofert detalicznych, obniżają próg wejścia o około 10 proc. i dlatego częściej są wybierane przez młode gospodarstwa domowe.
Na wynik wpływa też forma umowy. Umowa o pracę na czas nieokreślony jest premiowana i bank zaliczy do zdolności całe wynagrodzenie.
Umowy zlecenia lub kontrakty B2B powodują, że instytucja może obciąć nawet 20–30 proc. deklarowanego dochodu. Tym samym para, która na fakturach zarabia wspólnie 10 000 zł miesięcznie, w ocenie banku może mieć dochód zdolnościowy jedynie 7 000 zł. W skrajnym przypadku przychody na podstawie umów cywilnoprawnych krótszych niż 12 miesięcy mogą nie zostać wzięte pod uwagę wcale.
Wkład własny jako element układanki
Kredyt na 80 proc. wartości nieruchomości to obecnie rynkowy standard, jednak nie każda para dysponuje 100 000 zł oszczędności. Jeżeli wkład własny spada do wymaganego przez ustawę minimum 10 proc., a więc do 50 000 zł, bank doliczy do marży wyższą premię za ryzyko lub zażąda ubezpieczenia niskiego wkładu.
Oprocentowanie rośnie średnio o 0,15–0,3 pp., co winduje ratę o około 80–100 zł. W rezultacie wymagana pensja netto zwiększa się do 7 800–8 000 zł.
Polecamy kalkulator: kredyt hipoteczny
Warto też pamiętać, że zgromadzenie większego kapitału własnego poprawia nie tylko wskaźnik LTV, lecz także subiektywną ocenę klienta. Bank widzi, że para potrafiła oszczędzać, a to podnosi jej wiarygodność. Przy 30-procentowym wkładzie własnym rata spada poniżej 2 500 zł, co obniża próg dochodowy do około 5 700 zł netto.
Jeżeli jedno z partnerów zarabia 4 000 zł, a drugie 2 500 zł, w tym wariancie wciąż mogą liczyć na pozytywną decyzję, o ile ich historia w BIK nie zawiera zaległości.
Wskaźnik DStI i regulacje KNF
Komisja Nadzoru Finansowego ogranicza swobodę banków, wprowadzając wytyczne dotyczące wskaźników DStI, czyli relacji długu do dochodu. Dla osób zarabiających poniżej średniego wynagrodzenia sektor ma obowiązek trzymać się pułapu 35 proc. Dochody wyższe niż średnia krajowa pozwalają na sięgnięcie 50 proc. DStI.
Oznacza to, że para o łącznym dochodzie 9 500 zł netto może przeznaczyć na obsługę długu nawet 4 750 zł, co w omawianym przypadku daje sporą rezerwę. Jednak gdy jej wynagrodzenie wynosi 6 000 zł, rata nie powinna przekraczać 2 100 zł, a to uniemożliwi uzyskanie finansowania w wysokości 500 000 zł przy 20-procentowym wkładzie.
KNF żąda również, aby banki testowały zdolność przy stopie procentowej podwyższonej o 5 pp. W praktyce, jeśli WIBOR wynosi 6,9 proc., analityk liczy ratę tak, jakby oprocentowanie wynosiło niemal 12 proc. Ograniczenie to szczególnie dotyka kredytobiorców w województwach, gdzie zarobki są znacznie niższe od średniej krajowej. W miastach takich jak Białystok czy Kielce już dwie osoby zarabiające po 3 500 zł netto mogą mieć trudność w uzyskaniu kwoty 500 000 zł, nawet jeśli dysponują wymaganym wkładem.
Perspektywa programów rządowych
W 2023 r. popularnością cieszył się Bezpieczny Kredyt 2 proc., w którym dopłata obniżała ratę, a bank liczył zdolność według preferencyjnego oprocentowania. Para z dochodem 8 000 zł mogła wówczas bez trudu uzyskać 500 000 zł, co w warunkach komercyjnych byłoby niemożliwe. Po wyczerpaniu limitu dopłat program został wstrzymany, lecz rząd zapowiada nowe rozwiązania. Jeśli pojawią się gwarancje państwa lub dopłaty do odsetek, wymagana pensja może ponownie spaść nawet poniżej 7 000 zł.
Należy jednak śledzić szczegóły, ponieważ ograniczenia wiekowe, limit ceny metra kwadratowego i konieczność zaciągania kredytu w określonym banku mogą zniwelować atrakcyjność oferty.
Praktyczne przykłady symulacji
Małżeństwo z Warszawy zarabia łącznie 10 500 zł netto i nie ma dzieci. Przy wkładzie 100 000 zł i racie annuitetowej na 30 lat bank wyliczy, że ich DStI wyniesie około 28 proc. Taka para przejdzie procedurę bez problemu, a w dodatku uzyska lepszą marżę z racji niskiego ryzyka.
Para z Łodzi, gdzie ceny mieszkań są niższe, decyduje się na lokal o wartości 560 000 zł. Dysponując 60 000 zł oszczędności i zarabiając łącznie 7 200 zł netto, osiągają graniczną zdolność. Bank może zakwestionować łączną pensję, jeśli jedna z osób pracuje na czas określony krótszy niż 6 miesięcy. Wtedy konieczne staje się podniesienie wkładu albo wydłużenie okresu spłaty do 35 lat, co obniży ratę kosztem wyższego całkowitego kosztu kredytu.
Jeszcze trudniej jest parom z mniejszych miast, które liczą na zdolność przy dochodzie 5 500 zł. Nawet przy maksymalnym okresie spłaty banki odmówią finansowania 500 000 zł. Rozwiązaniem może być dołączenie poręczyciela lub kredytobiorcy pomocniczego, na przykład rodzica. Jeśli jednak jest on w wieku emerytalnym, instytucja skróci okres spłaty do lat 15 – 20, co zniweczy efekt. Inną możliwością jest rezygnacja z części kredytu i zakup mieszkania wymagającego remontu, by docelowo zwiększyć wartość nieruchomości i refinansować kredyt po kilku latach, gdy dochody wzrosną.
Polecamy: popraw swoje CV
Podsumowanie wymogów
Realna bariera dochodowa dla pary, która chce dziś pożyczyć 500 000 zł na mieszkanie, mieści się w przedziale od 7 000 do 8 500 zł netto miesięcznie, przy założeniu 20-procentowego wkładu i braku innych zobowiązań. Wyższe wymagania pojawią się przy kredycie z niskim wkładem lub przy umowach niegwarantujących stabilności zatrudnienia. Odwrotnie, większy wkład albo preferencyjna oferta rządowa pozwolą obniżyć próg nawet do 5 700 zł. Zawsze warto skorzystać z kalkulatora online i porównać oferty kilku banków, bo różnice w marży, prowizji i ubezpieczeniach mogą oznaczać setki złotych różnicy w racie, a więc i zmianę minimalnego wymaganego wynagrodzenia.
