Pytanie, jaka kwota kredytu hipotecznego jest osiągalna przy miesięcznym wynagrodzeniu 5000 zł netto, pojawia się na forach finansowych niemal codziennie. Wbrew pozorom nie istnieje jedna, uniwersalna odpowiedź, bo banki biorą pod uwagę nie tylko wysokość pensji, lecz także źródło dochodu, historię kredytową, liczbę osób w gospodarstwie domowym, posiadane zobowiązania oraz wartość nieruchomości.
Mimo to można przyjąć, że zarobki 5000 zł netto lokują klienta w szerokiej grupie „średnio zarabiających”, której możliwości finansowe wystarczają do obsługi raty około 2000 zł miesięcznie. Wiedząc, jak bank wylicza zdolność, łatwiej ocenić, czy pożądana kwota kredytu jest w zasięgu, czy trzeba poszukać rozwiązań alternatywnych.
Podstawowym narzędziem analityków w banku jest wskaźnik DStI, czyli Debt Service to Income. Pokazuje on, jaki odsetek dochodu netto przeznaczany jest na obsługę wszystkich zobowiązań. Po ostatnich rekomendacjach KNF, dla osób zarabiających poniżej średniej krajowej górny limit DStI wynosi 40 proc., natomiast dla dochodów powyżej średniej – 50 proc. 
Zarobki rzędu 5000 zł plasują się mniej więcej na wysokości średniej krajowej netto, więc większość banków stosuje limit około 45 proc. Oznacza to, że 2250 zł może być przeznaczone na raty kredytu hipotecznego i ewentualnych innych pożyczek. Jeśli klient nie ma karty kredytowej lub spłacił wszystkie raty za telefon, pełna kwota 2250 zł jest do dyspozycji.
Jeżeli natomiast co miesiąc musi oddać 300 zł za leasing samochodu, bank obniży jeszcze możliwą ratę hipoteczną do 1950 zł. Różnice te wydają się niewielkie, lecz przy trzydziestoletnim okresie spłaty przekładają się nawet na kilkadziesiąt tysięcy złotych dostępnego kapitału.
Rata, okres i oprocentowanie
Dla uproszczenia przyjmijmy, że klient ma czystą historię BIK, żadnych innych kredytów i dysponuje wkładem własnym 20 proc. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych ze stałą stopą pięcioletnią wynosi obecnie 7 proc. Z kalkulatora bankowego wynika, że rata annuitetowa dla miliona złotych na 30 lat przekracza 6650 zł, a więc jest całkowicie poza zasięgiem dochodu 5000 zł.
Gdyby zamiast miliona pożyczyć 400 tys. zł, rata spada do około 2660 zł i wciąż przewyższa bezpieczny limit 2250 zł. Dopiero kwota 330 tys. zł generuje ratę nieco niższą niż 2200 zł, co mieści się w kryteriach większości banków. To właśnie od tej liczby zaczyna się realna zdolność kredytowa przy założonych parametrach. Jeśli klient wydłuży okres spłaty do 35 lat, rata 330 tys. zł spadnie o kilkadziesiąt złotych, lecz bank może zredukować maksymalny okres z powodu wieku kredytobiorcy.
Z kolei wybranie zmiennej stopy procentowej wydaje się kuszące, bo początkowo stawka WIRON jest niższa od stałej, jednak wiąże się z ryzykiem wzrostu raty w przyszłości, co regulator bierze pod uwagę, zwiększając bufor przy badaniu zdolności. Efekt? Przy zarobkach 5000 zł zmienna stopa nie poprawi znacząco dostępnej kwoty, a u części osób może ją nawet zmniejszyć.
Wpływ liczby osób w gospodarstwie
Jeżeli kredyt bierze singiel zarabiający 5000 zł, bank założy umiarkowane koszty utrzymania, zależne od województwa i średnich wydatków konsumpcyjnych. Gdy jednak wniosek składa małżeństwo, w którym tylko jedna osoba pracuje, koszty rosną dwukrotnie, a dochód pozostaje bez zmian.
To ogranicza zdolność nawet do 270 tys. zł. Sytuacja poprawia się, gdy drugi partner dorzuca choćby 2000 zł netto, co pozwala myśleć o kredycie 450–500 tys. zł. Kwestia dzieci odgrywa równie istotną rolę: banki podwyższają minimalne koszty utrzymania rodziny o kilkaset złotych na każde dziecko, co przy zarobkach 5000 zł może zredukować zdolność o kolejne 30–40 tys. zł.
W praktyce oznacza to, że samotny trzydziestolatek z pensją 5000 zł i bez potomstwa otrzyma około 330 tys. zł, ale już rodzina dwa plus jeden, utrzymywana z tej samej pensji, może liczyć jedynie na 200 tys. zł.
Rola wkładu własnego i alternatywne programy
Minimalny wkład własny wynosi 20 proc., choć część banków akceptuje 10 proc. po wykupieniu dodatkowego ubezpieczenia. Przy cenie mieszkania 400 tys. zł należałoby przygotować 80 tys. zł gotówki.
Gdy zdolność kredytowa blokuje dostęp do większych kwot, zwiększenie wkładu własnego stanowi najprostszy sposób na podniesienie szansy na kredyt, bo zmniejsza wymagane finansowanie i obniża ratę. Warto zatem rozważyć dodatkowe oszczędzanie, pomoc rodziny albo sprzedaż zbędnych aktywów. Od lipca 2023 r. istnieje także program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który subsydiuje odsetki przez pierwszą dekadę spłaty.
Dzięki dopłacie miesięczna rata hipoteki spada nawet o kilkaset złotych, co w kalkulacji zdolności liczonej przez banki podnosi limit zadłużenia o około 70–100 tys. zł. Warunkiem jest jednak wiek poniżej 45 lat i brak własnego mieszkania. Jeśli klient spełnia te kryteria, zarobki 5000 zł mogą dać dostęp do kredytu na poziomie 400 tys. zł przy wkładzie 20 proc., a przy wkładzie 10 proc. – około 360 tys. zł.
Polecamy kalkulator: kredyt hipoteczny
Na co zwrócić uwagę przed złożeniem wniosku
Przed wizytą w banku warto przeanalizować historię w BIK i spłacić drobne zobowiązania, które obniżają scoring. Równie istotne jest udokumentowanie dochodu w sposób akceptowany przez kredytodawcę; osoby zatrudnione na umowy cywilnoprawne powinny przygotować wyciągi z konta za co najmniej 12 miesięcy.
Pozytywnie oceniane jest stabilne zatrudnienie w tej samej firmie oraz brak przerw w dochodach. Jeśli planuje się zmianę pracy, lepiej poczekać do przejścia okresu próbnego. Każdy bank ma nieco inne parametry, dlatego złożenie kilku wniosków pozwala wybrać najkorzystniejszą ofertę i zebrać informacje zwrotne o maksymalnej akceptowanej kwocie.
Zdarza się, że różnice między instytucjami sięgają 15 proc., co przy bazowych 330 tys. zł oznacza dodatkowe 50 tys. zł kapitału.
Perspektywy na przyszłość
Rosnąca inflacja i towarzyszące jej podwyżki stóp procentowych z 2022 r. wyraźnie ograniczyły zdolność kredytową Polaków. W 2024 r. ekonomiści spodziewają się łagodniejszych decyzji RPP, co może obniżyć oprocentowanie i zwiększyć maksymalne kwoty dostępne dla osób zarabiających 5000 zł o około 10 proc.
Jednocześnie wzrost cen nieruchomości i zapowiedź nowych programów wsparcia może utrzymać wysokie wymagania dotyczące wkładu własnego. Dla kredytobiorców oznacza to, że warto śledzić rynek i aktualizować symulacje co kilka miesięcy. Nawet niewielki spadek stawki referencyjnej przekłada się na setki złotych oszczędności rocznie lub możliwość pożyczenia dodatkowych kilkudziesięciu tysięcy.
Podsumowując, przy dochodzie 5000 zł netto przeciętny singiel może liczyć na około 330 tys. zł kredytu hipotecznego, zakładając brak innych długów, wkład własny 20 proc. i oprocentowanie stałe na poziomie 7 proc. Rodzina z jednym dzieckiem, utrzymywana z tej samej pensji, otrzyma raczej 200–230 tys. zł.
Podniesienie wkładu własnego, dołączenie partnera z dodatkowym dochodem lub skorzystanie z dopłat w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” to najskuteczniejsze sposoby, aby zwiększyć dostępny pułap finansowania.
