Aktualne wytyczne KNF a kalkulacja zdolności kredytowej
Od 2023 roku banki działają w oparciu o Rekomendację S, która nakazuje im liczyć zdolność kredytową w oparciu o stopę referencyjną powiększoną o minimum dwa i pół punktu procentowego.
W praktyce oznacza to tworzenie bufora bezpieczeństwa zakładającego, że rata może wzrosnąć, nim kredytobiorca spłaci pierwsze pięć lat zobowiązania. Jeśli w 2025 roku stawka WIBOR 3M utrzyma się na poziomie 5%, bank, dodając marżę 2% oraz bufor, przyjmie do obliczeń oprocentowanie w wysokości około 9,5%.
Rekomendacja narzuca też maksymalny 25-letni okres spłaty dla celów kalkulacji, nawet jeśli konkretna umowa przewidywałaby 30 lat. Przy takich parametrach orientacyjna rata kredytu na 300 000 zł rozłożonego na 25 lat sięga 2 700 zł. Żeby bank uznał, że rata nie przekroczy 40% dochodu netto rodziny, suma miesięcznych wpływów po odjęciu kosztów życia musi wynosić minimum 6 800 zł. To punkt odniesienia, od którego zaczynają się dalsze korekty: liczba osób w gospodarstwie, rodzaj umowy, posiadane limity kart kredytowych czy leasing samochodu. 
Polecamy kalkulator: kredyt hipoteczny
Wpływ prognozowanych stóp procentowych na rok 2025
Scenariusze makroekonomiczne publikowane przez NBP zakładają, że inflacja może spaść do pasma celu w drugiej połowie 2025 roku, co otwiera drogę do obniżek stóp.
Jeżeli stawka WIBOR zniży się o jeden punkt procentowy, rata opisanego wcześniej kredytu spadnie do około 2 550 zł, a wymagany dochód obniży się do 6 400 zł netto. Przy dwóch punktach procentowych różnicy rata wyniesie 2 400 zł, a próg dochodowy zbliży się do 6 000 zł.
Trzeba jednak pamiętać, że bank ciągle będzie stosował bufor i liczył zdolność według stopy wyższej, niż wynosi stawka rynkowa w dniu składania wniosku. Twarde regulacje sprawiają, że potencjalne cięcia stóp poprawiają dostępność kredytów wolniej, niż wynikałoby to z samych kalkulatorów internetowych.
Przykładowe profile dochodowe i wpływ zobowiązań
Pierwszy profil to singiel zatrudniony na umowę o pracę na czas nieokreślony, zarabiający 6 500 zł netto. Bank, po odjęciu kosztów utrzymania wynoszących ok. 2 200 zł, pozostawia 4 300 zł wolnych środków. Rata, liczona konserwatywnie, pochłonęłaby 63% tej kwoty, więc wniosek zostałby odrzucony lub zakończyłby się przyznaniem niższej kwoty kredytu, rzędu 200–230 tys. zł. Gdy dochód singla rośnie do 8 000 zł, wskaźnik DTI spada do bezpiecznych 34% i droga do 300 000 zł staje się otwarta.
Drugi profil to para bez dzieci, każde z partnerów na etacie i łączny dochód 9 500 zł netto. Wydatki gospodarstwa domowego bank wyliczy na około 3 300 zł. Pozostaje 6 200 zł, co pozwala objąć ratą 2 700 zł przy wskaźniku 43%.
Tutaj wiele zależy od polityki konkretnej instytucji, ponieważ część banków akceptuje taki poziom DTI, inne tną wnioskowaną kwotę o kilkanaście tysięcy złotych. Jeśli para ma limit karty kredytowej 10 000 zł, bank policzy za to dodatkowe 100–150 zł miesięcznego obciążenia, a zdolność kredytowa może skurczyć się o 15–20 tys. zł.
Trzeci profil obejmuje rodzinę 2 + 1 z dochodem 12 000 zł netto i ratą leasingu na samochód w wysokości 900 zł. Koszty utrzymania trzech osób bank przyjmie na poziomie 4 200 zł, a po doliczeniu leasingu dostępna pula spada do 6 900 zł. Rata 2 700 zł oznacza DTI 39%, co nadal spełnia wymogi. Leasing nie przekreśla więc szans, lecz ogranicza bufor bezpieczeństwa – w przypadku pary planującej drugie dziecko bank może dodatkowo obniżyć zdolność, przewidując wzrost kosztów gospodarstwa.
Jak przygotować się do wniosku w 2025 roku i zwiększyć swoje szanse
Kluczowa pozostaje stabilność zatrudnienia. Osoba prowadząca działalność gospodarczą powinna zadbać, aby wyniki finansowe za 2024 i 2023 rok były porównywalne lub rosły. Spadek przychodów nawet przy wysokiej średniej za okres dwóch lat może sprowokować analityka do zastosowania konserwatywnych wyliczeń. Warto także skrócić listę aktywnych limitów na kartach kredytowych, bo każda niepotrzebna linia obniża zdolność.
Drugim filarem jest wkład własny. Minimalny poziom wymagany przez większość banków pozostanie na poziomie 20%, choć częściowo można go zastąpić ubezpieczeniem niskiego wkładu. W przypadku kredytu na 300 000 zł oznacza to 60 000 zł w gotówce. Jeśli środki zamrożone są w IKE lub IKZE, bank nie zaliczy ich jako ekwiwalentu gotówki. Dostępność Programu Pierwsze Mieszkanie może wciąż obejmować gwarancję BGK, ale limit ceny metra w wielu miastach uniemożliwi zastosowanie go przy zakupie rynku wtórnego. Bezpieczniej więc zgromadzić własne 20% i unikać podwyższonej marży wynikającej z ubezpieczenia brakującego wkładu.
Znaczenie historii kredytowej nie zmaleje
Mieszanka wnioskowanych po pandemii wakacji kredytowych i opóźnień wywołanych inflacją sprawia, że BIK stał się czujniejszy. Nawet jednorazowe przekroczenie 30 dni w spłacie raty sprzętu RTV z 2022 roku spowoduje obniżenie scoringu. Dobrą praktyką przed złożeniem wniosku jest pobranie pełnego raportu BIK, sprawdzenie, czy nie figuruje w nim niezamknięty limit sprzed lat, i uregulowanie wszystkich drobnych zaległości.
Ostatnim, często pomijanym elementem, jest rozsądne zarządzanie kosztami życia widocznymi na wyciągu z konta. Coraz więcej banków prosi o wgląd w historię rachunku, a algorytmy analizują powtarzalność wydatków w subskrypcjach czy aplikacjach food-delivery. Trzy miesiące przed wysłaniem wniosku warto ograniczyć nieregularne, wysokie płatności, aby obraz finansów był stabilny i przewidywalny.
Podsumowując, przy konserwatywnych założeniach stopy procentowej na poziomie 9,5% bank będzie wymagał od singla dochodu około 8 000 zł netto, od pary bez dzieci 9 500 zł, a od rodziny z jednym dzieckiem 12 000 zł. Każde obniżenie stóp o jeden punkt procentowy przesuwa te progi w dół o 400–600 zł. Realny scenariusz dla 2025 roku zakłada, że średnia polska pensja zbliży się do 8 000 zł brutto, czyli 5 700 zł netto, a więc część gospodarstw domowych wciąż będzie musiała łączyć siły lub zdecydować się na zakup mniejszej nieruchomości. Jednak świadome przygotowanie: solidny wkład własny, zdrowa historia kredytowa i redukcja zbędnych limitów płatniczych, może ułatwić drogę po 300 000 zł nawet w wymagającym otoczeniu regulacyjnym.
