Zdolność kredytowa to suma czynników, które bank ocenia, zanim zdecyduje się pożyczyć pieniądze na zakup nieruchomości. Najważniejsze jest oczywiście wynagrodzenie netto wnioskodawców, lecz w analizie uwzględnia się także wiek, stan cywilny, liczbę osób w gospodarstwie domowym, typ umowy, historię spłat dotychczasowych zobowiązań, wysokość wkładu własnego, a nawet lokalizację poszukiwanej nieruchomości.
Bank kalkuluje, jaki procent miesięcznych dochodów zostanie przeznaczony na ratę oraz inne zobowiązania. Aby zachować płynność domowego budżetu, instytucje finansowe starają się nie przekraczać 40–50 proc. relacji rat do dochodu netto. Drugim kluczowym wyznacznikiem jest okres kredytowania. Im dłużej zamierzamy spłacać, tym niższa miesięczna rata, co pozytywnie wpływa na zdolność, choć z drugiej strony podnosi całkowity koszt odsetkowy.
Z kolei wkład własny rzędu 20 proc. pozwala obniżyć marżę banku i zredukować ryzyko, co oznacza wyższą przyznawaną kwotę przy tych samych dochodach. Warto także pamiętać, że banki stosują tzw. bufor bezpieczeństwa, czyli podnoszą ratę w kalkulatorach o 2–3 pkt proc. względem bieżącej stopy procentowej, by zobaczyć, czy klient poradzi sobie z ewentualnym wzrostem oprocentowania. 
Przykładowe wyliczenia
Aby oszacować minimalny wymagany dochód, trzeba przyjąć kilka założeń. Załóżmy, że kredyt będzie spłacany przez 30 lat i oprocentowany według zmiennej stawki wynoszącej 8 proc. Rata annuitetowa dla 800 tys. zł przy takiej stopie to około 5 880 zł. Jeżeli bank uzna, że bezpieczny limit rat i innych obciążeń to 40 proc. dochodu, wnioskodawcy muszą łącznie zarabiać netto co najmniej 14 700 zł. Gdyby stopy spadły do 6 proc., rata obniży się do 4 800 zł i wystarczyłby dochód netto na poziomie około 12 000 zł, ale to nie zwalnia z konieczności przejścia przez wyśrubowany bufor bezpieczeństwa.
Polecamy kalkulator: kredyt hipoteczny
W praktyce bank sprawdzi, jak klient poradziłby sobie przy 9–10 proc. hipotetycznym oprocentowaniu. Wówczas rata wyniosłaby około 6 450 zł, co wymaga dochodu rzędu 16 200 zł. Powyższe liczby dotyczą osób bez innych zobowiązań kredytowych. Gdy w gospodarstwie domowym trzeba jeszcze spłacać pożyczkę gotówkową z ratą 1 000 zł lub kartę kredytową z limitem 15 000 zł, zdolność spada nawet o kilkaset tysięcy złotych, a minimalny dochód rośnie o kolejne 2–3 tys. zł. Bardzo wyraźnie widać też znaczenie okresu spłaty.
Skrócenie kredytu do 25 lat przy stopie 8 proc. podnosi ratę do 6 300 zł, co winduje wymagany dochód powyżej 15 700 zł, natomiast wydłużenie do 35 lat (jeżeli bank zgodzi się na tak długi horyzont) obniży ratę do niecałych 5 500 zł i urealni próg dochodowy na poziomie 13 800 zł. Wszystkie te warianty pokazują, że typowa para z dużego miasta, zarabiająca łącznie 16–18 tys. zł netto, może liczyć na finansowanie rzędu 800 tys. zł, pod warunkiem niewielkich lub zerowych dodatkowych zobowiązań oraz stabilnych umów o pracę.
Singiel, nawet przy wysokim wynagrodzeniu 12–13 tys. zł netto, prawdopodobnie usłyszy decyzję odmowną lub dostanie niższą kwotę, chyba że dysponuje znaczącym wkładem własnym.
Strategie zwiększenia zdolności
Pierwszym krokiem powinno być zamknięcie zbędnych limitów na kartach kredytowych i liniach odnawialnych, bo bank liczy ich pełne obciążenie, nawet jeśli dług wynosi zero. Kolejny element to konsolidacja lub wcześniejsza spłata kredytów gotówkowych. Sukcesywnie uwalniane środki w domowym budżecie poprawiają scoring. Jeśli jeden z partnerów pracuje na umowie zlecenia, można rozważyć zamianę na umowę o pracę, choć część banków akceptuje długotrwałe kontrakty cywilnoprawne.
Przy działalności gospodarczej warto poczekać na lepszy rok podatkowy i wykazać wyższy dochód, bo banki przeważnie biorą pod uwagę średnią z 12 miesięcy lub z pełnego roku kalendarzowego. Czasami bardziej opłaca się wydłużyć okres kredytowania do maksimum akceptowanego przez bank i następnie nadpłacać zobowiązanie, gdy sytuacja finansowa pozwoli. Zdolność można też podnieść, włączając do wniosku współkredytobiorcę, np. rodzica z emeryturą czy rodzeństwo. Należy jednak pamiętać, że współkredytobiorca staje się solidarnie odpowiedzialny za spłatę całej kwoty, co niesie ryzyka rodzinne i podatkowe.
Ostatnim, ale często najważniejszym czynnikiem jest wkład własny: podwyższenie go z 10 do 20 proc. zmniejsza kwotę finansowaną do 640 tys. zł i skutkuje ratą niższą o około 1 200 zł, co automatycznie obniża minimalny próg dochodowy o kilka tysięcy złotych.
Wnioski
W realiach 2024 roku przeciętna polska rodzina, aby uzyskać kredyt hipoteczny w wysokości 800 tys. zł, powinna przedstawiać łączny dochód netto nie niższy niż 15–17 tys. zł, przy czym widełki zależą od okresu spłaty, stóp procentowych, wkładu własnego i równoległych zobowiązań.
Banki stosują konserwatywne bufory i każdą złotówkę dochodu oglądają pod lupą, lecz jednocześnie pozwalają zwiększyć dostępne finansowanie dzięki wydłużonemu terminowi kredytowania, wliczeniu dochodów z różnych źródeł oraz akceptacji dodatkowych wnioskodawców.
Kluczowe jest wcześniejsze uporządkowanie finansów, redukcja limitów, przygotowanie kompletnej dokumentacji oraz realne oszacowanie własnych możliwości. Jeśli miesięczny budżet pozwala na odkładanie znacznej części dochodu po odjęciu szacowanej raty, to jest to dobry sygnał zarówno dla banku, jak i dla samego kredytobiorcy. W odwrotnej sytuacji warto rozważyć tańszą nieruchomość, większy wkład własny lub odłożenie zakupu do czasu poprawy dochodów.
