To pytanie wraca szczególnie często, gdy rosną stopy procentowe, a banki zaostrzają kryteria. Wbrew pozorom nie wystarczy proste przeliczenie wysokości raty przez średnią pensję.
Zdolność kredytowa to złożona układanka: oprocentowanie, wiek, liczba osób w gospodarstwie domowym, forma zatrudnienia, już posiadane zobowiązania oraz wewnętrzne algorytmy banków. Poniżej przyglądamy się, jak instytucje finansowe podchodzą do wniosków o 400 000 zł, jakie dochody minimalne mogą otworzyć drogę do finansowania oraz co zrobić, by zwiększyć szanse na pozytywną decyzję.
Podstawą jest wskaźnik DTI, czyli relacja wszystkich miesięcznych rat do dochodu netto. Komisja Nadzoru Finansowego zaleca, by DTI nie przekraczał 40% przy dochodach do średniej krajowej i 50% przy wyższych wypłatach. 
Polecamy kalkulator: kredyt hipoteczny
Przykład: jeśli gospodarstwo domowe zarabia 10 000 zł na rękę, teoretycznie może przeznaczyć do 4 000–5 000 zł na obsługę długu. W praktyce banki ujmują w kalkulacji minimalne koszty utrzymania oparte o dane GUS, które rosną z każdą kolejną osobą w rodzinie. Od przychodu netto odejmują raty innych kredytów, limity kartowe (zwykle 5% przyznanego limitu traktowane jako rata) i zobowiązania leasingowe. Dopiero pozostała część trafia do modelu symulującego ratę hipoteki przy założonej kwocie, okresie i oprocentowaniu.
W połowie 2024 r. średnie RRSO dla kredytu z 10% wkładem własnym oscyluje wokół 9%. Przy modelowym okresie 25 lat rata 400 000 zł waha się od 3 300 do 3 700 zł w zależności od marży banku i aktualnej stawki WIBOR/WIRON. To punkt wyjścia: jeśli bank przyjmie, że musi zostać co najmniej 2 000–2 500 zł nadwyżki na życie dla trzyosobowej rodziny, minimalny dochód powinien przekroczyć 6 000 zł netto. W przypadku singla granica bywa niższa, bo koszty utrzymania zapisane w procedurach są mniej obciążające; przy tej samej racie singiel teoretycznie „zmieści się” już z około 5 300–5 500 zł dochodu.
Przykładowe wyliczenia dla 400 000 zł
Załóżmy dwoje pracujących dorosłych, brak dzieci i brak innych kredytów. Dochód łączny 8 500 zł netto. Koszt utrzymania według banku może wynieść 2 200 zł, więc dostępna kwota na ratę to 6 300 zł. Rata 3 400 zł mieści się w limicie, DTI to niecałe 40%, więc zdolność jest spełniona. Jeśli jednak ta sama para ma dwójkę dzieci, koszty życia w ocenie banku rosną do około 3 100 zł i DTI wzrośnie do 47%, przekraczając akceptowalny próg przy dochodach poniżej średniej krajowej.
W takiej sytuacji bank albo obniży maksymalną kwotę kredytu, albo zaproponuje dłuższy okres 30 lat, by obniżyć ratę o 200–250 zł, odzyskując limit.
Drugi scenariusz: singiel na umowie o pracę, staż 12 miesięcy, wynagrodzenie 6 200 zł na rękę, karta kredytowa 5 000 zł. Bank przyjmie 250 zł raty za kartę, koszty utrzymania około 1 300 zł, do dyspozycji zostaje 4 650 zł.
Rata 3 400 zł mieści się w 73% tej kwoty, czyli DTI przekroczy rekomendację. Singiel potrzebowałby w tej konfiguracji minimum 7 500 zł netto, chyba że zrezygnuje z karty lub wydłuży okres spłaty, co obniży ratę i poprawi wskaźnik.
Co obniża, a co podnosi zdolność
Znaczący wpływ ma forma zatrudnienia. Umowa o pracę na czas nieokreślony jest premiowana, bo bank może przyjąć pełne 100% dochodu. Umowy zlecenia albo działalność gospodarcza wymagają minimum 12 miesięcy ciągłego uzyskiwania dochodów, a zyski liczone są z reguły jako średnia z roku i obcinane o 20–30% na bufor bezpieczeństwa. Przy tej samej kwocie „na rękę” przedsiębiorca może mieć o kilkanaście procent niższą zdolność niż etatowiec.
Wiek kredytobiorcy to drugi krytyczny czynnik. Większość banków wymaga, aby ostatnia rata przypadała przed 70. lub 75. rokiem życia, co skraca okres finansowania osobom po czterdziestce. Skrócenie z 30 do 20 lat zwiększa ratę o około 30%, więc przeciętny 45-latek potrzebuje wyższego dochodu niż 30-latek. Wyjątkiem są banki, które akceptują okres wydłużony do 80. roku życia lub proponują raty malejące z przejściowym okresem karencji.
Równie istotne są istniejące zobowiązania: limity kartowe czy gotówkowe pożyczki. Nawet jeśli karta nie jest zadłużona, bank wlicza do kosztów hipotetyczną ratę. Przed złożeniem wniosku warto ograniczyć limity lub zamknąć karty. Dodatkowo scoring kredytowy w BIK ocenia liczbę zapytań i punktualność spłat; pojedyncze spóźnienia mogą nie przekreślić szans, ale obniżają ocenę i skutkują wyższą marżą.
Strategie zwiększenia szans na 400 tys. zł
Najprostszy sposób to podniesienie dochodu netto: negocjacja podwyżki, zmiana etatu na cały, dodanie współkredytobiorcy z dochodem stabilnym. Banki akceptują także dodatkowe źródła: premie regulaminowe, dodatki funkcyjne, 500+ w części instytucji, a nawet najem długoterminowy, jeśli umowa jest zarejestrowana i trwa co najmniej 6 miesięcy. Ważne, by odpowiednio udokumentować wpływy na rachunek.
Kolejną ścieżką jest wydłużenie okresu kredytu, choć zwiększa to całkowity koszt odsetkowy. Przy przejściu z 25 na 30 lat rata spada średnio o 180–220 zł, co może wystarczyć, by zejść poniżej progu DTI. Po kilku latach, gdy wzrosną zarobki, kredyt można nadpłacić i skrócić okres bez opłat, o ile umowa to umożliwia.
Nie bez znaczenia zostaje wkład własny. Minimalny narzucany przez prawo to 20%, choć niektóre banki pozwalają na 10% przy dodatkowym ubezpieczeniu niskiego wkładu. W przypadku 400 000 zł oznacza to wkład 40 000–80 000 zł. Wyższy wkład obniża kwotę kredytu, ratę i marżę, więc redukuje wymagany dochód. Dla części rodzin łatwiej zdobyć brakujące 20 000 zł z oszczędności czy wsparcia bliskich niż zwiększyć pensję o 1 500 zł.
Warto też monitorować oferty specjalne. Program „Bezpieczny Kredyt 2%” spotęgował zainteresowanie, lecz jego zamknięcie nie oznacza końca subsydiowanych rozwiązań. Nowy plan „Kredyt na start” przewiduje dopłaty zależne od wielkości rodziny i dochodu. Jeżeli wejdzie w życie, rata kredytu 400 000 zł może zostać zredukowana o kilkaset złotych, co automatycznie poszerzy dostępność finansowania przy niższych zarobkach.
Podsumowując, nie ma jednego progu wynagrodzenia gwarantującego 400 000 zł. W najłagodniejszych scenariuszach wystarczy około 6 000 zł netto dla singla i 8 000–9 000 zł dla rodziny z dwójką dzieci. Przy niższych dochodach szansę daje wyższy wkład, dłuższy okres, likwidacja kart lub znalezienie współkredytobiorcy. Kluczem jest przygotowanie się do rozmowy z bankiem: porządek w domowych finansach, aktualizacja historii w BIK i zebranie pełnej dokumentacji dochodów. Dzięki temu 400 000 zł może być w zasięgu także wtedy, gdy pierwsze wyliczenia wydają się niekorzystne.
